商业楼宇租赁合同争议仲裁案[上]

    【提要】本案双方当事人订立的合同名为"联营合同"，但其"联营"的基本内容是合同一方向另一方提供场地，用于商业经营，并收取规定金额的"场地使用费"。双方因"场地使用费"的缴纳而发生争议，其争议的要点是合同的性质和法律效力，及由此而决定的责任。仲裁庭经过审理，认为合同的性质并非"联营"而是租赁，而按照中国法律，该租赁合同缺乏生效的必要条件，因而是无效的。但对于无效合同的订立和履行而产生的后果，法律并没有简单地解除当事人的一切责任，而是要求按照过错原则分配当事人的责任。仲裁庭据此对双方当事人互相提出的索赔作出了裁决。

　　中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会（下称深圳分会）根据申请人重庆× ×实业发展有限公司与被申请人× × (香港)有限公司于1993年12月18日签订的"重庆× ×购物中心联营合同"（下称合同）中的仲裁条款以及申请人提出的仲裁申请，于1996年8月5日受理了双方当事人关于上述合同的争议仲裁案。

　　 本案仲裁程序适用1995年10月1日起施行的中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则（下称仲裁规则）。

　　 依照仲裁规则的规定，仲裁庭由申请人选定的仲裁员，被申请人选定的仲裁员和由仲裁委员会主任指定的首席仲裁员组成。  g$ M, \: e e4 S%

　　 仲裁庭审阅了双方当事人递交的仲裁申请书、答辩书、反请求书及有关证明材料等，商深圳分会秘书处于1996年11月20日、1997年3月10日两次在深圳开庭审理。双方当事人均依时出庭。仲裁庭在两次开庭中，听取了双方当事人的陈述和辩论，并对本案的有关事实作了调查。庭后，双方当事人均补交了有关材料，深圳分会秘书处均将这些材料送达给对方当事人。

　　 因本案与一宗法院正在审理的诉讼案有关联，在该诉讼案审理期间，经仲裁庭要求，深圳分会秘书长作出若干次延期裁决决定，最后决定将本案作出裁决的期限延长至1999年4月30日。

　　 1999年4月30日，仲裁庭作出本裁决。

　　 现将本案案情、仲裁庭的意见及裁决分述如下。

一、案情

　　 1993年2月28日，申请人与重庆市× ×企业公司签订了"重庆× × ×商业大楼租赁协议"，据此向重庆市× ×企业公司租赁了重庆市× × ×商场（后改名为重庆× ×购物中心），约20,000平方米，作为其经营场地。1993年12月18日，申请人作为甲方，被申请人作为乙方，双方签订了"重庆× ×购物中心联营合同"，约定了如下主要内容： m7 E* u9 ?7 j, Q: p' y Y

　　 （一）双方决定联合经营"重庆× ×购物中心"。该购物中心是一座六层高的建筑物，首一至四层为百货商场，五、六层为写字楼。甲方负责经营购物中心二、三层场地，乙方负责经营购物中心一、四层场地。

　　 乙方负责的场地以实际占用建筑面积计算，在准确的建设面积未计算出来时，按10,000平方米计算，实际占用建筑面积的计算原则为：

　　 1．以政府部门最后的图则外墙以内全部面积计算；

　　 2．第一、四层外墙以内的全部面积，不包括外墙人行天桥与墙内自动扶手梯掘空部分及一、四层机房部分，以及一层已签署租赁合同出租部分（中国银行及黄金首饰店约300平方米）。

　　 （二）联合经营年限为二十年，从1994年4月1日至2014年3月31日止。期满后如双方同意，可以延长合作期限。

　　 联合经营期满后，乙方将经营场地，包括场地内部装修无偿全部归还甲方。

　　 （三）联营出资方式和数额

　　 1．经双方商定，各自投入人民币15,000,000元为购物中心内装修费用，一层、四层的收益，扣除各项税费及其他应有支出后，全部所得归乙方所有，如出现亏损由乙方自行负责；二层、三层的收益，扣除各项税费及其他应有支出后，全部所得归甲方所有，如出现亏损由甲方自行负责，双方具体利益分配另行约定。 ~0 X)

　　 2．乙方同意支付联营保证金给甲方，保证金总额人民币10,800,000元（场地面积以一万平方米计算）。支付方式为：

　　 （1）本合同签订之日，乙方必须交付联营保证金的40%（折算为人民币4,320,000元）给甲方，其款项在本合同未经重庆市公证处办理公证手续之前，将由吴× ×律师事务所监管。当本合同经重庆市公证处公证后，甲、乙双方及各方律师收到公证书时，吴× ×律师事务所将上述联营保证金转交甲方。在本合同未办妥公证手续之前，如乙方在签署本合同后，反悔不履行本合同，上述保证金将作为违约金归甲方所有，不再退回；如甲方在签署本合同后，不履行本合同，必须按上述金额之倍数返还乙方。

　　 （2）于1994年4月1日乙方进场装修之日，乙方必须交付甲方联营保证金的30%（折算为人民币3,240,000元）；

　　 （3）于1994年8月1日，乙方必须交付甲方联营保证金30%（折算为人民币3,240,000元）。

　　 以上汇率计算方法按当日外汇调剂中心港币兑换人民币之价格结算。

　　 3．保证金是乙方履行本合同条款的保证。在联营期间，乙方应缴付的各项税费，或应付未付之款项，甲方可从保证金扣除，再由乙方补充保证金不足之数。联营期满后，乙方付清所有应付费用后，甲方须在十五天内退回保证金给乙方，逾期退回款项须交付过期利息，息率以月息2%计算，时间不得超过三个月。 m7 E* u9 ?7 j, Q: p' y Y

　　 （四）双方权利和义务

　　 1．甲方责任

　　 （1）必须于1994年4月1日或之前把使用场地交付乙方进行装修工程，并提供其他附属设施，包括水、电、空调；

　　 （2）甲方负责提供有偿储运服务，并协助乙方办理商品进口报关手续，报关之费用以成本价计算；

　　 （3）保证购物中心之经营权之合法性，若购物中心发生经营权纠纷，或甲方产生债权纠纷，概由甲方负责；

　　 （4）甲方保证乙方正常经营，在职权范围内协助乙方解决在联营期内遇到的困难，负责办理领取工商营业执照，税务登记之事务。

　　 2．乙方的责任

　　 （1）乙方所联营管理一、四层场地，只限作正当、合法商业场地之使用；

　　 （2）乙方在联营期限内，不能转让其经营管理权；

　　 （3）乙方在联营期间实行独立核算，自负盈亏，享有合同规定的经营管理自主权，在联营期间的一切债权债务，以及经营活动中所发生的一切问题由乙方自行负责； 

　　 （4）乙方必须按照本合同之规定，按时缴付各项费用，并且负责一、四层商场应缴付管理费、维修费、保养费，以及其他应付的费用；

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　　 （5）乙方进场装修，必须保证装修工程的进行，不得损坏或更改楼宇结构及设备，如需更改需经甲方同意；

　　 （6）乙方须于1994年12月1日开始计算场地收益给甲方，在每月月底前付清。

　　 ……

　　 （五）违约责任

　　 1．如甲方违约，甲方除双倍赔还乙方所支付的全部金额外，另须补偿乙方因甲方违约所造成之实际经济损失；如甲方不能支付上述补偿费，甲方须以其拥有之经营权作价补偿。

　　 2．未经甲方书面同意，乙方不得将本合同之权益转让第三者，如乙方违反本条款，甲方有权终止本合同，并立刻接管联营场地，没收联营保证金，及可向乙方追讨实际损失。

　　 3．如乙方违约，或逾期交付联营保证金或经营逾期三个月不交付费用，甲方有权收回场地及没收联营保证金。如乙方拖欠交付费用，由第二个月起按该费用金额月息2%计算，由乙方欠款之第二个月起计，直至交付日止。

　　 4．乙方在联营期间因经营不当而产生的一切刑事、民事和经济责任由乙方负责，如上述情况严重影响甲方利益，甲方有权终止本合同。所谓严重影响甲方利益者，以其经济损失不能由联营保证金以金额补偿为准，甲方并有权追讨实际损失。 

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　　 （六）本合同之附件为合同组成部分，均具有同等法律效力。本合同未尽事宜，由双方协商后签订的补充协议处理，补充协议与本合同具有同等法律效力。

　　 （七）本协议的订立、解释、履行、变更终止及诉讼均适用中华人民共和国法律及重庆市的政策，并受其制约。

　　 （八）凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应首先通过友好协商解决。如协商未能解决，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会按该会的仲裁规则进行仲裁，其仲裁裁决是终局的，对双方都有约束力。 

　　 （九）本合同一式六份，由双方授权代表签署后，由重庆市公证处公证，并报重庆市对外经济贸易委员会等有关部门备案，正式生效。

　　 上述合同于1994年1月19日经重庆市公证处公证，并于1994年1月27日报重庆市对外经济贸易委员会备案。

　　 1993年12月28日，申请人作为甲方，被申请人作为乙方，双方签订了"重庆× ×购物中心联营合同补充协议"〔下称补充协议（一）〕，主要约定如下：

　　 （一）在甲、乙双方联营期内，乙方有权将经营场地分租或转租给第三者，乙方所签署之合同或协议书，以书面知会甲方，甲方予以承认；

　　 （二）根据1993年12月18日"重庆× ×购物中心联营合同"第三条之约定，经双方商定，每月乙方向甲方缴付经营收益（以实际占用建筑面积计算）。

　　 1．甲方同意于第一年按优惠价每月以人民币150元/平方米（占用建筑面积）收费；

　　 2．经营的第二年至第三年即每月以人民币180元/平方米（占用建筑面积）收费；

　　 3．从第四年开始至第六年，按第三年每月以人民币180元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增4%；

　　 4．从第七年开始至第九年，即在第六年每月以人民币203元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增5%；

　　 5．从第十年开始至第十四年，即在第九年每月以人民币235元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增6%；

　　 6．从第十五年开始至第二十年，即在第十四年每月以人民币314.5元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每月递增10%。

　　 联营期的第四年至联营期满，每年递增之计算是累进计。

　　 （三）本补充协议为"重庆× ×购物中心联营合同"的组成部分，与该联营合同具备同等的法律效力。
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　　 1994年2月8日，申请人作为甲方，被申请人作为乙方，双方又签订了"重庆× ×购物中心联营合同补充协议（二）"〔下称补充协议（二）〕，主要约定如下：

　　 （一）根据1993年12月28日"重庆× ×购物中心联营合同补充协议"第（二）条之约定，每月乙方向甲方缴付经营收益（以实际占用建筑面积计算）。现考虑到乙方在第一、二年经营上的效益，双方同意将补充协议（一）第（二）条作部分修改： 

　　 1．甲方同意于第一年至第二年按优惠价每月以人民币120元/平方米（占用建筑面积）收费；

　　 2．经营的第三年即每月以人民币180元/平方米（占用建筑面积）收费；

　　 3．从第四年开始至第六年，按每月人民币180元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增4%；

　　 4．从第七年开始至第九年，即在第六年每月以人民币203元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增5%；

　　 5．从第十年开始至第十四年，即在第九年每月以人民币235元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增6%；

　　 6．从第十五年开始至第二十年，即在第十四年每月以人民币314.5元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增10%。 Waimaozu^com

　　 联营期的第四年至联营期满，每年递增之计算是累进计。

　　 （二）鉴于目前尚未计算出准确的建筑面积数，则以一万平方米计算保证金。待日后交付使用，则按乙方占用实际的建筑面积计算。

　　 （三）本补充协议为"重庆× × 购物中心联营合同"的补充协议，为合同组成部分，与该联营合同具备同等的法律效力。

　　 双方当事人在履行上述合同及其补充协议的过程中发生争议，因协商不能解决，申请人依据合同中的仲裁条款向深圳分会申请仲裁，提出了数项仲裁请求；后申请人又于1996年12月10日对其仲裁请求作了变更，最后确定的仲裁请求如下：

　　 （一）终止"重庆× ×购物中心联营合同"、"重庆× ×购物中心联营合同补充协议"及"重庆× ×购物中心联营合同补充协议（二）"；

　　 （二）被申请人交付场地使用费人民币22,416,998.40元（从1995年1月1日暂计算到1996年7月1日，共计18个月）；

　　 （三）被申请人支付延期交付场地使用费的利息人民币3,810,889.69元（暂计到1996年7月1日）；

　　 （四）被申请人支付仲裁费、立案费用及申请人办理本案所支出的费用。 s; j9 A u2 g4 K' N7 q$ @

　　 申请人诉称：申请人是一家中外合资经营企业，租赁了重庆市× × ×商场（后改名为重庆× ×购物中心）20,000平方米的经营场地。申请人租用上述场地后，投入大量资金进行外部装修。为了更好开展业务，申请人与被申请人协商合作联营，并签订了本案争议合同和补充协议（一）及补充协议（二）。1994年4月21日，双方又签署了一份会议纪要，就原合同规定的交付场地时间顺延一个月和按被申请人丈量的场地面积8,500平方米计算6个月的保证金为人民币918万元达成一致意见。被申请人于4月26日通知其委托的装饰工程公司接收场地，一楼于1994年10月1日对外进行经营，四楼也于1995年初开始营业。但被申请人在履约过程中多次违反合同规定。1、从开业至今从未向申请人交付过场地使用费；2、本按规定交付保证金，只交付了保证金人民币6,122,626.70元，尚余第三期保证金至今未交付；3、擅自将联营合同的权益转让给第三者，被申请人于1994年10月1日通知申请人，称已将其在联营合同中的全部权利义务转让给重庆××国际俱乐部有限公司。

　　 据上述事实，被申请人的行为已构成了严重违约，申请人有权终止合同，没收被申请人交付的保证金，并要求被申请人支付场地使用费和延期违约金。

　　 被申请人针对申请人的仲裁请求，提出了反请求，并于1997年3月10日对其反请求作了变更，最后确定的反请求如下：

　　 （一）确认本案合同无效；

　　 （二）申请人退还被申请人联营保证金人民币6,750,000元，利息人民币4,703,580元；

　　 （三）因合同无效，申请人应赔偿被申请人投资损失的利息人民币6,173,817.67元；

　　 （四）申请人应赔偿被申请人因申请人的其它错误行为而蒙受的经济损失人民币9,330,510元；

　　 （五）因合同无效，如大楼业主不愿再将一、四层租给被申请人，则申请人应赔偿被申请人一、四层的全部投资损失；

　　 （六）由申请人承担本案反请求的仲裁费及相关费用。

　　 被申请人反请求的主要理由为： 

　　 （一）申请人没有按照合同规定的时间交付场地。使被申请人不能按时入场装修，遭受下家承租人的索赔，承担了人民币400万元定金罚金。

　　 （二）被申请人交付的场地不符合合同的要求，致使被申请人无法正常施工和开业，直接影响了租金收入，造成巨大的经济损失。

　　 （三）合同因违反中国法律而无效。

　　 双方当事人在仲裁过程中陈述的争议要点如下：

　　 （一）关于合同及补充协议的性质与效力

　　 申请人认为：

　　 合同及补充协议是中、外企业之间签订的合作合同，应当依据《中华人民共和国涉外经济合同法》（下称《涉外经济合同法》）的有关规定确定合同的效力。最高人民法院关于审理联营合同纠纷若干问题的解答不适用于本案。签订联营合同，采用联营合同所规定的合作方式，是在重庆市人民政府的组织下才得以达成的，该合同并未违反中华人民共和国法律或者社会公共利益，是在平等互利、协商一致的原则下签署的，充分体现了双方当事人的真实意愿，完全符合《涉外经济合同法》的有关规定，合同应当合法有效，对双方都具有法律约束力。

　　 被申请人认为：

　　 合同及其补充协议违背了中国的法律、法规，违背了联营的基本法律特征，损害了被申请人的利益，因而是无效的，对双方当事人没有约束力。

　　 本案的合同及其补充协议包含的法律关系是房屋租赁关系，即一方提供商场楼面的使用权，另一方按期支付租金，应当适用中国法律关于合同的一般规定和关于房屋租赁合同的规定。申请人未征得业主的同意，擅自转租，因此，本案合同及补充协议应属无效合同。即使本案的合同是一种中外合作合同，也是一种无效合同。《涉外经济合同法》第五条明确规定"在中华人民共和国境内履行的中外合资经营企业合同，中外合作经营企业合同，中外合作勘探开发自然资源合同，适用中华人民共和国法律。"第七条规定"中华人民共和国法律、行政法规规定应当由国家批准的合同，获得批准时，方为合同成立?quot;《中华人民共和国中外合作经营企业法》第五条规定"申请设立合作企业，应当将中外合作者签订的协议、合同、章程等报国务院对外经济贸易主管部门或者国务院授权的部门和地方政府审查批准。"如果本案的合同是一种中外合作合同的话，那么必须经过中国的审批机关的批准。但时至今日，申请人仍提供不了任何批准文件。那么根据最高人民法院《关于适用〈涉外经济合同法〉若干问题的解答》第三条"我国法律和行政法规规定应当由国家主管机关批准成立的合同未经批准的，合同无效"之规定，本案即使是中外合作合同也是无效的。 m7 E* u9 ?7 j, Q: p' y Y

　　 所以，本案的合同不管是联营合同，还是租赁合同或中外合作合同，都因违背中国的法律而无效。
（待续）